Vous voulez louer un bien, mais hésitez entre location nue et meublée ? Il s’agit d’une décision importante, car ce choix a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Réglementation, rendement, fiscalité et revente : voici l’essentiel à connaître pour faire le choix le plus adapté à votre situation.
L'essentiel :
| Critères | Location nue (vide) | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum, renouvelable tacitement | 1 an (9 mois en bail étudiant, 1 à 10 mois en bail mobilité) |
| Préavis du propriétaire | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou dans certains cas particuliers) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum | 2 mois de loyer hors charges maximum (aucun en bail mobilité) |
| Montant des loyers | En général moins élevés, avec des locations souvent plus longues | En général plus élevés, selon le bien et la demande locale |
| Régime fiscal | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes Régime réel : déduction des charges réelles |
Micro-BIC : abattement de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés) Régime réel : charges et amortissements |
| Statut du bailleur | Propriétaire bailleur | LMNP ou LMP |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (LMNP non soumis aux cotisations sociales) |
En location vide, le bail est de 3 ans minimum (sauf cas particulier). Il est renouvelable tacitement. Le préavis est de 6 mois pour le propriétaire et de 3 mois pour le locataire (réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas particuliers). Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges.
En location meublée, il existe plusieurs types de baux d’habitation :
Le préavis du propriétaire est de 3 mois avant l’échéance, tandis que celui du locataire est d’1 mois. Le montant maximum du dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges pour un bail d’habitation (y compris un bail étudiant). Vous ne pouvez pas en demander pour un bail mobilité.
Bon à savoir :
Vous pouvez aussi faire de la location saisonnière en meublé. Dans ce cas, vous n’êtes pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Le contrat est librement rédigé, mais doit préciser la durée du séjour, le prix et les conditions de location.
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être habitable immédiatement. Le locataire doit pouvoir y vivre avec uniquement ses effets personnels. La liste des équipements à fournir est fixée par le décret du 31 juillet 2015.
Le bailleur a aussi l’obligation de fournir au locataire :
Bon à savoir :
En location nue, vous devez aussi faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Vous avez également l’obligation de remettre un DDT au locataire.
En principe, vous êtes libre de fixer le loyer de votre location, qu’elle soit nue ou meublée.
Notez cependant que dans les communes classées en zone tendue, la hausse du loyer entre deux locataires est en principe encadrée. Dans les communes qui appliquent l’expérimentation de l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté, sauf complément de loyer justifié. Cette expérimentation devait prendre fin en novembre 2026. Une proposition de loi visant à la prolonger de deux ans a été adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026 et doit encore être définitivement adoptée.
La performance énergétique de votre bien entre aussi en jeu. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas voir leur loyer augmenter tant que des travaux d’amélioration n’ont pas été réalisés. Par ailleurs, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction est prévue pour les logements classés F au 1er janvier 2028, puis pour les logements classés E au 1er janvier 2034.
Bon à savoir :
La location meublée peut se révéler plus rentable, notamment parce que le type de bail (habitation, mobilité, meublé de tourisme…) permet d’adapter le loyer à la durée du séjour. Les règles d’encadrement restent toutefois applicables aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Les revenus tirés d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes d’imposition :
En principe, l’amortissement du bien n’est pas possible en location nue. Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé statut du bailleur privé) ouvre toutefois cette possibilité, sous conditions strictes : logement neuf ou ancien rénové acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Bon à savoir :
Si les dépenses liées au logement (travaux, intérêts, charges…) dépassent les loyers que vous percevez, vous pouvez générer un déficit foncier. Ce déficit peut réduire votre revenu imposable global, en principe dans la limite de 10 700 € par an, ce qui diminue l’impôt que vous devez payer.
Attention toutefois : seules certaines dépenses sont déductibles, et la fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Il existe deux régimes fiscaux en location meublée : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles de la location meublée restent en dessous de certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans possibilité de déduire d’autres charges ou amortissements. Il reste simple à gérer, mais il est souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (77 700 € pour les revenus 2025) |
50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser sa fiscalité grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Cela peut fortement réduire votre base imposable :
Le régime réel simplifié permet souvent de réaliser des économies d’impôt importantes dès lors que les charges et amortissements cumulés dépassent l’abattement du micro-BIC (50 % ou 30 % des recettes annuelles).
En location meublée non professionnelle sans cotisations sociales, les revenus imposables sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, conformément à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers d’une location nue restent, eux, soumis au taux de 17,2 %.
Pour estimer ce que le régime réel pourrait vous faire économiser, vous pouvez utiliser notre simulateur :
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Bon à savoir :
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre d’une location meublée non professionnelle au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Les logements situés dans certaines résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) font exception.
PLF 2027 : des changements en discussion
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen au Parlement, propose de modifier les règles d’amortissement des LMNP au régime réel. Rien n’est voté à ce stade et le texte peut encore évoluer. Retrouvez le point à jour dans notre article LMNP 2027.
Le régime micro (micro-foncier pour la location nue, micro-BIC pour la location meublée) reste intéressant si vos charges sont faibles et vos recettes modestes.
Le régime réel devient en général avantageux dès que vos charges (et vos amortissements en location meublée) représentent une part supérieure à l’abattement du régime micro (30 ou 50 %).
Il faut aussi savoir que le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité plus détaillée. Ce n’est pas forcément un frein, car ce régime peut vous permettre de réaliser une économie significative.
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Les + :
En général, un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide comparable. L’écart dépend de la typologie du bien, de sa localisation et de la demande locale. Il est souvent plus marqué pour les petites surfaces et les colocations en zones étudiantes.
Cet écart est toutefois à relativiser si votre bien se situe dans une commune où l’encadrement des loyers s’applique.
Le rendement net-net correspond au revenu réel généré par un bien locatif après déduction de toutes les charges, taxes, frais de gestion, entretien, vacances locatives et, pour les meublés, renouvellement du mobilier. Il reflète le vrai retour sur investissement pour le propriétaire.
Le rendement d’une location meublée est souvent plus élevé que celui d’une location nue, grâce à des loyers en principe supérieurs et, au régime réel, à la déduction des amortissements. Toutefois, la rotation plus fréquente des locataires et le renouvellement du mobilier peuvent augmenter les coûts de gestion et le risque de vacance.
Voici quelques exemples chiffrés, donnés à titre indicatif et avant impôt :
| Type de logement | Loyer brut | Charges et entretien | Vacance locative | Renouvellement du mobilier | Revenu net avant impôt |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio meublé (zone tendue) | 600 €/mois | 40 €/mois | 20 €/mois | 60 €/mois | 480 €/mois |
| Studio vide (zone tendue) | 540 €/mois | 30 €/mois | 10 €/mois | Non concerné | 500 €/mois |
| T2 meublé (ville moyenne) | 850 €/mois | 50 €/mois | 30 €/mois | 70 €/mois | 700 €/mois |
| T2 vide (ville moyenne) | 760 €/mois | 40 €/mois | 20 €/mois | Non concerné | 700 €/mois |
Avant impôt, l’écart peut donc être faible. C’est souvent la fiscalité qui fait la différence, comme le montre l’exemple ci-dessous.
Prenons le T2 du tableau, détenu par un propriétaire dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %.
Loué nu au micro-foncier, il rapporte 9 120 € de loyers par an. Après l’abattement de 30 %, 6 384 € sont imposables. L’impôt atteint environ 3 013 € (1 915 € d’impôt sur le revenu et 1 098 € de prélèvements sociaux à 17,2 %).
Loué meublé au micro-BIC, il rapporte 10 200 € de loyers par an. Après l’abattement de 50 %, 5 100 € sont imposables. L’impôt atteint environ 2 479 € (1 530 € d’impôt sur le revenu et 949 € de prélèvements sociaux à 18,6 %).
Loué meublé au régime réel, avec 2 900 € de charges déductibles et 6 000 € d’amortissements, le résultat imposable tombe à 1 300 €. L’impôt atteint alors environ 632 €.
Ces montants dépendent de chaque situation et sont donnés à titre d’illustration. N’oubliez pas que les amortissements déduits seront, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
N’oubliez pas que le DPE influence la revalorisation possible du loyer et l’attractivité du bien : un logement énergivore (F ou G) peut voir son rendement limité jusqu’à la réalisation de travaux.
Pour comparer plus précisément les deux options sur votre propre bien, vous pouvez utiliser notre calculatrice :
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Bon à savoir :
Bien choisir votre régime fiscal et votre statut (micro ou réel, revenus fonciers ou LMNP) peut améliorer sensiblement votre retour sur investissement.
Les principaux risques sont liés au renouvellement fréquent des locataires, à l’usure du logement et aux impayés.
Pour limiter ces risques, il est recommandé de :
Si vous louez un bien meublé, il est aussi recommandé de choisir des équipements robustes et économes en énergie pour limiter leur renouvellement.
Nous vous avons déjà parlé de l’encadrement des loyers et des règles relatives aux logements énergivores.
En plus de ces contraintes, il faut prévoir :
En cas de vente, la plus-value est en principe imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Une taxe supplémentaire peut s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Vous pouvez cependant bénéficier d’abattements progressifs selon la durée de détention du bien :
Pour une location meublée, la règle est similaire, mais il faut prendre en compte les amortissements pratiqués pendant la location.
Comme indiqué plus haut, depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf exceptions). Cela peut donc augmenter le montant sur lequel vous paierez l’impôt.
Pour valoriser votre bien à la revente, vous pouvez :
La location meublée est souvent avantageuse pour les biens à forte rotation ou destinés à des séjours courts. Elle convient en général si vous accueillez :
La location nue reste souvent plus adaptée pour des locations longues (au-delà de 2 ans), surtout pour des T3 ou plus dans des zones moins tendues. En cas de travaux importants, elle permet aussi de déduire d’éventuels déficits fonciers.
Si le bien est situé dans une copropriété, vous devez vérifier que le règlement autorise la location meublée.
Si vous faites de la location saisonnière, notez que certaines communes exigent une demande préalable de changement d’usage. Vous devez par ailleurs, en principe, déclarer votre meublé de tourisme en mairie, ou l’enregistrer lorsque la commune a mis en place une procédure d’enregistrement.
Bon à savoir :
Lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation. L’administration fiscale assimile le passage en location meublée à une rupture de la location : l’imputation du déficit peut alors être remise en cause.
Il est donc en général conseillé d’attendre l’expiration de ce délai avant de passer en location meublée.
Vous devez ensuite équiper le logement conformément au décret du 31 juillet 2015. Le logement doit comporter 11 éléments de mobilier obligatoires, parmi lesquels :
Vous devez ensuite déclarer le début de votre activité de location meublée sur le guichet unique de l’Inpi. Cette déclaration permet notamment d’opter pour le régime réel si vous le souhaitez. Il faut effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant le début de l’activité (cela peut correspondre à la mise en location ou à la première dépense, comme l’acquisition du bien, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif).
Enfin, veillez à bien rédiger votre contrat de bail. Il doit correspondre à la situation du locataire : bail étudiant, bail mobilité ou bail d’habitation classique. N’oubliez pas d’y joindre l’état des lieux, l’inventaire et les diagnostics techniques obligatoires.
La location saisonnière ou de courte durée (type Airbnb) peut permettre d’augmenter vos recettes locatives tout en conservant la possibilité d’occuper le logement ponctuellement.
Pour mettre votre bien en location courte durée, vous devez en principe :
Si vous préférez des revenus réguliers et une gestion simplifiée, la location meublée longue durée peut être plus adaptée.
La location nue repose sur un bail d’habitation classique, en principe d’au moins trois ans. Le logement n’est pas équipé et les loyers relèvent des revenus fonciers. La location meublée suppose un logement comportant les 11 éléments de mobilier fixés par décret. Ses loyers relèvent des BIC et l’activité doit être déclarée sur le guichet unique de l’Inpi. (Source : legifrance.gouv.fr)
Le micro-BIC est en général intéressant lorsque vos charges et amortissements restent inférieurs à l’abattement forfaitaire (50 %, ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé). Au-delà, le régime réel permet souvent de réduire davantage votre base imposable.
Oui. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base imposable. Certaines résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) font exception.
En principe, non. Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet toutefois d’amortir un logement loué nu sous conditions strictes : logement neuf ou ancien rénové acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Oui, mais en principe à l’issue du bail en cours, ou avec l’accord du locataire. Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation. À défaut, l’avantage fiscal peut être remis en cause. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Dans les communes qui appliquent l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, que le logement soit loué nu ou meublé. L’écart de loyer entre les deux options peut donc être plus limité. Une prolongation de deux ans de ce dispositif, adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026, doit encore être définitivement votée.
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